اطلاعات اقتصادی لزوما صحیح نیستند. دلیلش را از ما بپرسید!

5

نگاشته شده در 29 شهریور

درود و احترام خدمت خوانندگان محترم گروه G2O .

امیدوارم که تا الان هفته ی خوبی را سپری کرده باشید. اواخر هفته گذشته نموداری را دیدیم که ما را حسابی گیج کرد. این نمودار تفاوت بین شاخص قیمت مصرف کننده CPI Rent Index – از این به بعد منحصرا آن را CPI می نامیم –  و شاخص اجاره بهای زیلو Zillow rent را نشان می داد. زیلو یک بستر آنلاین برای خرید و فروش خانه در آمریکاست.

[us_image image=”15794″ align=”center”]

این ارقام می گویند که طبق براورد های زیلو، اجاره بهای مسکن سالیانه بین 5.5 درصد تا 6 درصد بالا می رود. در حالی که  CPIاین رقم را کمتر از دو درصد نشان می دهد.

قسمت گیج کننده ی ماجرا اینجاست که این دو معیار که قرار است هر دو دقیقا یه چیز را نشان ما دهند، به وضوح ارقام متفاوتی را ارائه داده اند. شاخص اجاره بهای زیلو تقریبا 300 درصد بالا تر از شاخص CPI است. اما این همه ی ماجرا نیست.

گزارش نشریه راهنمای اجاره ی آپارتمان در رابطه با اجاره بهای مسکن که در تاریخ 9 شهریور منتشر شد، نیز دلالت بر تفاوت فاحش اطلاعات و بالاتر بودن ارقام زیلو نسبت به CPI بود.

پایین ترین میزان افزایش اجاره بها در حالت میانگین ملی خود بیش از دو برابر شاخص CPI بود. چطور چنین چیزی ممکن است؟

خوب، ما سعی کردیم تا به عمق مساله نفوذ کنیم . راستش چیزی که پیدا کردیم، واقعا شوکه کننده بود. همه چیز از مجموعه اطلاعاتی شروع می شود که توسط گزارش های مختلف مورد استفاده قرار می گیرند. اول از همه، شاخص اجاره ی CPI از تعاریف زیراز اجاره برای شاخص های خود استفاده می کند.

“تخمین های به عمل آمده از اجاره بها در CPI، قراردادهای اجاره ای هستند. پرداخت ها در حقیقت برای کلیه ی امکانات فراهم شده توسط صاحبخانه برای مستاجر در ازای اجاره ای که دریافت می کند است. مثلا اگر صاحبخانه برق یا سایر امکانات و مایحتاج را برای خانه اجاره داده شده فراهم کند، تبدیل به بخشی از اجاره ذکر شده در قرارداد می شود. میزان مخارج اجزای قرارداد درCPI شامل پرداخت کامل اجاره بها طبق قرارداد نیز می شود. اجاره بها بر اساس مبلغی که مستاجرین به صاحبخانه خود پرداخت می کنند محاسبه می شود. همچنین خدماتی که توسط خود مستاجردرخانه (با اطلاع صاحبخانه) اعمال می شود نیز باعث تخفیف در مبلغ اجاره می شود، به علاوه هر گونه کمک هزینه ای که به صاحبخانه پرداخت می شود. کاهش قیمت ها به هر دلیلی غیر از موارد ذکر شده به عنوان بخشی از اجاره به حساب نمی آیند.

خب، واحد ها و یا صاحبان ملک و مستاجران دقیقا چگونه برای انجام بررسی ها انتخاب می شوند؟ به طور حتم دولت از اطلاعات سرشماری جمعیت مربوط به سال 1990 میلادی در آمریکا (سال 1369- 1370 شمسی) استفاده می کند. می دانم قابل درک نیست. خودمان هم پنجاه بار این را خواندیم تا باور کنیم که صحت دارد. توضیح دقیق اینجاست:

گرچه این اطلاعات هوش را از سر آدم می برد ولی شاید ما هم بیش از حد واکنش نشان می دهیم. چند واحد مسکن در شاخص ملی لحاظ شده اند؟ شاید میلیون ها! مگر نه؟ اما نه. فقط 32 هزار واحد در کل!! به این دلیل که:

بررسی های CPI 32 هزار واحد مسکن اجاره شده را در بر گرفته است. در سرشماری سال 1990، که قالب اولیه ی نمونه گیری مسکن CPI بود، حدود 28.6 میلیون واحد اجاره داده شده و 41.3 میلیون واحد در اختیار مالک در بخش شهری ایالات متحده وجود داشت.

این دیگر خیلی مضحک به نظر می رسد. اما قرار است است حتی از این هم بدتر شود! اگر بخواهید گزارشی درباره ی میانگین ملی میزان تغییرات اجاره بها ارائه دهید، مسلما واحدها را به صورت ماهیانه مورد بررسی قرار می دهید، مگر نه؟ خوب، دولت، هر 6 ماه یک بار این کار را انجام می دهد!

چون تغییرات اجاره بها خیلی معمول نیست، برنامه CPI اطلاعات هر واحد نمونه را در فواصل زمانی 6 ماهه جمع آوری می کند (جمع اوری اطلاعات برای سایر اجزای CPI به صورت ماهیانه یا دوماهیانه انجام می شود. هر چه میزان جمع اوری اطلاعات دیرتر انجام شود، انده ی نمونه بزرگ تر می شود. CPI میزان اجاره ی هر منطقه را به شش زیر مجموعه که آن را پنل می نامد، تقسیم می کند. اجاره مسکن های پنل اول در بهمن و مرداد، پنل دوم در اسفند و شهریور، و … جمع آوری می شوند.

حالا دولت تمام تلاش خود را به کار می گیرد تا دلایل نبود بررسی های ماهیانه را جبران کند… با افزایش اجاره بها به مبلغ 1 دلار. دوست داشتم که این یک شوخی باشد، اما این اطلاعات مستقیما از اداره ی آمار کار استخراج شده J

سازمان CPI میزان اجاره را بر اساس سن ملک اجاره ای در طی زمان تنظیم و بررسی می کند. بررسی های املاک و مسکن اطلاعات مربوطه را از همان نمونه های قبلی هر شش ماه یک بار استخراج می کند. در نتیجه هر بار که بررسی انجام می شود،عمر هر واحد نمونه 6 ماه بالاتر رفته است. توضیح این افزایش سن، عاملی که متاثر از سن واحد مسکونی مورد نظر است باعث می شود که مبلغ اجاره بها میزان کمی افزایش داشته باشد چرا که واحد های قدیمی نسبتا کم طرفدار هستند. مثلا واحدی که اجاره ی آن ماهیانه 900 دلار است ممکن است به قیمت 901 دلار اجاره داده شود.

بسیار خوب. اگر شما تا الان به این مسله توجه نمی کردید، این چیزی است که ما برا اساس آن شاخص اجاره ی CPI را طراحی کرده ایم. حدود 32 هزار واحد مسکونی سرتاسر ایالات متحده بر اساس اطلاعات سرشماری 1990 انتخاب شدند و تنها دوبار در سال مورد بررسی قرارگرفتند. این چیزی شبیه فاجعه است.

پس شاخص زیلو چه می شود؟ ایشان روش کار خود را اینگونه تعریف می کنند.

هر ماه بررسی های زیلو برای بیش از 100 میلیون واحد مسکونی در سرتاسر آمریکا که اطلاعات کافی از آنها در دسترس است انجام می گیرد. منابع این اطلاعات، فاکتورهای مالیاتی و تراکنش ها و مدارک عمومی، سیاهه های املاک و اطلاعات جمع آوری شده توسط کاربران هستند. لیست اطلاعات املاک از جانب سرویس های فهرست سازی محلی و یا مستقیما توسط دلال های مسکن در اختیار زیلو قرار داده می شود. اطلاعات کاربران شامل لیست اجاره ها و لیست املاک آماده فروش می شود و مستقیما توسط این کاربران در سایت زیلو پست می شود. همچنین اصلاح اطلاعات برای اطلاعات قدیمی یا نادرست در سیاهه ها و مدارک توسط کاربران انجام می شود. اموال به دلایل مختلف وارد این محیط یا از آن خارج می شوند. مهم ترین دلایل  این امر در اینجا مورد بحث قرار می گیرد.

همانطور که سرویس تجاری زیلو و منابع اطلاعات ما گسترش پیدا می کند، ممکن است که از وجود واحد های تکی بیشتری در داخل ساختمان ها با خبر شویم و آن ها را به دنیای اجاره ها – نامی که برای محیط زیلو به کار میرود – وارد کنیم. متناوبا اطلاعات قدیمی و مربوط به گذشته نیز وجود دارند که در مدل تخمین اجاره زیلو از امکانات آن استفاده می کنند. ما از این اطلاعات پیش پا افتاده در اولین محاسبات شاخص اجاره ی زیلو با استفاده از روش های جدید خود بهره می بریم.

زیلو نیز توضیح می دهد که چطور این مجموعه نمونه های موجود در هر منطقه را مورد استفاده قرار نمی دهد و به جای آن از هر خانه در یک واحد استفاده می کند.

برای ایجاد شاخص، ما هر خانه در یک منطقه را که درباره آن اطلاعات تخمین زده شده در بایگانی خود داریم را در نظر می گیریم، و سپس آن را مورد ارزیابی و جمع بندی مجدد قرار می دهیم.

پس دیدیم که دولت تنها 32 هزار واحد را هر 6 ماه یک بار مورد بررسی قرار می دهد، در حالی زیلو این کار را با صد میلیون واحد به صورت ماهیانه انجام می دهد. الان می توانید تشخیص بدهید که اطلاعات و روش کدام منبع موثق تر است.

[us_image image=”15794″ align=”center”]

این بررسی تنها برای شاخص اجاره ی مسکن به عمل آمده. اما شما می توانید آن را به سایر ارقام CPI نیز تعمیم دهید. اطلاعات خوب نیستند، روش انجام کار قدیمی و پیش پا افاده است، دولت همچنان در گذشته سیر می کند و از استفاده از تکنولوژی جدید برای کسب اطلاعات بیشتر و بهتر سرباز می زند.

وقتی اطلاعات ناردرست در اختیار شما قرار گرفته، محال است که بتوانید تصمیمات خوب و درست بگیرید. مشکلاتی در که در درک مسائل دارید و اینکه چیزی را باور نمی کنید به سبب این انحرافات است. و این یک مشکل کاملا واقعی است که امروزه به اثبات رسیده است.

فدرال رزرو، خزانه داری و سیاستمداران مختلف درحال اخذ تصمیمات پولی و مرتبط با سیاست های مالیاتی مختلف بر اساس اطلاعاتی هستند که به آن ها می گوید نرخ تورم CPI 5.3 درصد، نرخ تورم مبنا 4 درصد، و تغییر سالیانه ی شاخص اجاره زیر 2 درصد است. منابع جاگزین اطلاعاتی، که از وش های قدرتمند تری نبست به سایر روش ها استفاده می کنند بر اساس منابع اطلاعاتی بزرگتری طرح ریزی شده اند و همین ارقام و درصد های ذکر شده را بر اساس معیار بین 50 تا300 درصد بالاتر نشان می دهد.

شاید دیگر مجموعه های اطلاعات صحیح تر باشند. یا شاید هم از جوانب دیگر اغراق آمیز به نظر برسند، اما چیزی که مبرهن است، این است که شاخص اجاره ی CPI نمی تواند اطلاعات صحیح و دقیقی را به صورت ماهیانه ارائه دهد، اگر که بررسی ها بر اساس روند ماهیانه انجام نشوند. مشکل درست همین جاست. اطلاعات بد، باعث تصمیم گیری های بد است. و این تصمیمات بد سبب به دست آوردن نتایج بدتر می شود، به خصوث اگر با تصمیمات پولی و مالیاتی درگیر باشید. چرا که بر این منوال، فقرا فقیر تر، و ثروتمندان غنی تر می شوند.

لطفا یکی جلوی این وضع را بگیرد. کاری کنید همه چیز درست انجام شود. چون این مشکلات الان به چشم نمی آید و آثار سو آن را در آینده خواهیم دید. امیدواریم هفته ی خیلی خوبی پیش رو داشته باشید. تا درودی دیگر، بدرود.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.